2021年，中国房地产新房销售额达到史无前例的18.2万亿，然后一路下跌，直到2025年，新房销售额预计8.39万亿。

五年间，近10万亿交易额灰飞烟灭，跌幅高达53.8%。期间，华夏幸福、恒大先后暴雷，大量头部房企如融创、碧桂园、万科等陷入流动性危机。我们的房地产泡沫，已经事实上破裂。

问题是，我们曾经眼见日本和美国房地产疯狂过后，泡沫破灭所造成的严重危机，为何没有吸取哪怕一点教训，甚至把别人踩过的坑，重新踩一遍呢？

01

房地产泡沫破裂最大的危害是项目烂尾。以恒大为例，一个开发集团的烂尾项目，涉及住宅160万多套，背后是100多万个家庭欲哭无泪：房子拿不到，首付打水漂，房贷不能停。

截至2025年，全国烂尾项目超过1200个，影响家庭的数量约500万个。

我们走到今天这个地步，首先是开发商缺乏敬畏，通过金融化，不断加杠杆，放大风险。他们抵押土地、抵押项目、抵押股权，四处借债。他们违规设计理财产品，通过高息，向供应商、合作伙伴、社会资本，多渠道过度融资。他们逼迫内部员工、供应商、中介机构购买，炒作项目，哄抬价格，制造虚假繁荣。

销售高歌猛进，房价不断走高，上述逻辑可以短暂维持闭环。一旦销售失速，房价下跌，整个链条可能瞬间崩断，开发商陷入万劫不复，留给市场一堆烂尾房。

02

自2010年开始，中国进入全面资本过剩时代。当房地产步入上升通道，嗅觉最灵敏的是投机资本。它们的炒房动作，很快就能够被中介机构感知。具有垄断地位的中介机构，往往会集中力量，把手中可调动的客户在同一时间，输送到某特定项目，造成售楼处爆满。有购房需求的人们，很容易被现场所迷惑，冲动购房。

于是，房价快速上涨。由此带动投资群体加入，然后是更多的购房者。最后，需要透支多个钱包的家庭，也被裹挟着加入购房大军。整个社会的需求，被挖掘到极致，房价也一步步登天。

开发商在这样的狂欢中，大举购买土地，疯狂扩张，把市场供给推向高点。然而，我们看到的需求，里面充斥着投机的、投资的，甚至被胁迫的。真实的购房需求，无法覆盖巨大的供给。

市场狂热中，炒房资本最先撤场，然后是投资资本。需求被抽走，市场由热转冷，最后销售和房价掉头向下。在供需失衡的态势下，居于垄断地位的中介利用海量客户优势，有资格向开发商索取更高的中介费，让原本艰难的开发商雪上加霜。通过债务、过度扩张的企业第一个倒下，引发市场恐慌和连锁反应；最后泡沫破裂，一地鸡毛。

中介机构追涨杀跌。行业景气，它吹大泡沫；市场下行，它踹上一脚。中介服务最大的贡献是：放大了房地产泡沫，加深了房地产危机。今天，房地产泡沫破裂，为虎作伥的垄断型中介机构安然无恙。它们得不到惩治，危机必将卷土重来。

03

国家设计多项制度，防范项目烂尾。比如必须获得《预售许可证》，才可以公开销售。获得《预售许可证》，需要拿到《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建筑工程施工许可证》等四证，并且投入建设的资金达到工程总投资的25％以上。当然，最具保障效力的是购房资金进入监管账户，根据工程进度拨付。

然而，再好的制度终究由具体的部门和人员来执行。开发商有多种手段——绕开监管、违规销售、挪用资金、无序扩张，最后导致大范围烂尾。

开发商固然可恨。但是，监管机构的缺位同样难辞其咎。各地屡屡上演，项目未建、购房款没了。监管机构，哪家被追责了？监管人员，哪位被送进班房了？我们没有看见。我们只看见烂尾楼冷漠的伫立在工地，旁边是购房者绝望的眼神。

国家为保交楼操碎了心，通过各种专项借款和贷款，支持房产项目正常交付。然而仅仅如此是不够的。如果监管套利者和黑心开发商，不能得到严厉惩处，未来我们还将重蹈覆辙：极少数操盘者获利，大多数购房者受损，整个社会买单。

04

地方政府依赖土地出让金，维持正常运转和财政扩张，已是众所周知的事实。于是，卖地变成一门生意。让土地卖出更高价格，让单位时间卖出更多土地，政府之所欲。此刻，政府具备了企业色彩。

房地产欣欣向荣的时候，它们跟开发商拥有共同利益，合谋分享成果。自然，它们最重要的身份——监管者，被弃之一旁。作为辖区内的最高权力拥有者，当它的监管角色削弱，如何管理下级监管机构。监管机构的失能，根源在地方政府弱化了自身职责。

缺乏监管，房地产市场必然充斥违规操作。房地产违规操作，必然蕴藏巨大的烂尾风险。如果违规操作的对象是普通购房者，可能就被收割了。如果购房者，是各个权力机构的相关领导和人员呢？他们从来不会担心项目烂尾。因为他们知道开发商没有胆量，动当地政府的奶酪。

不论监管与否，当地政府相关人士自身利益都有所保障。事不关己，高高挂起。既然不影响自己的切身利益，何必监管那么严。与其让大家都不好做，不如做个顺水人情，各取所需。

就这样，原本极为严肃的监管，被层层突破，最后代价由整个社会承担。

权力机构具备企业特征，还会导致另外一个严重后果：扭曲市场的自我调节功能。当需求减弱，市场低迷，土地价格理应顺势便宜。然而在当地政府眼里，这不能够。土地必须卖到一个“合理”价位。于是，我们看到极其搞笑的一幕：土地拍卖现场，只有一个开发商在竞拍，它自己主动一次又一次加价；直到价格达到当地政府的心理价位，落锤成交。

开发商被迫加杠杆购买土地，经营风险被迫放大；稍有理智者，到最后也不敢接盘。但是还有不理智的开发商，敢于高价买单。如果这样的开发商数量不够，政府主导的城投公司则派上用场。它们更有条件通过举债方式，价格兜底。于是，市场风险被放大、放大、再放大。债务危机爆发，房地产泡沫破灭，已是必然。

开发商、中介、银行、监管，整个链条的关键环节纷纷失守，造成今日局面。

05

国家为了确保粮食安全，我们有完善的法律、制度等相关护航，因此才能打赢国际四大粮商发起的针对我国的粮食战争。

为了让广大人民吃上丰富、新鲜、价格合理的蔬菜，国家有几十年如一日的“菜篮子工程”。为了确保农民兄弟的土地权益，国家始终坚持土地公有，稳定土地承包关系、规范土地流转、严控土地征收。

这些成功，基于长远、稳健、完善的顶层设计。房地产与之相比，大不相同。

1993年以前，国家整体财政收入，中央占比20%，地方占比80%；同时期，中央财政支出和地方财政支出，大致各占50%。原有的财政税务体制，严重影响中央的施政能力。

在这个背景下，1994年，国家启动分税制改革。当年，中央财政收入同比1993年翻了一倍多，达到55.7%，宏观经济调控的能力明显加强。与此对应，地方财政收入占比，从此前的接近80%，直接下降到44.3%。

为了增强地方政府的开源能力，中央决定：国有土地有偿使用收入，即俗称的土地出让金，全部划归地方政府。

同年，《城市房地产管理法》出台，确立了商品房预售制度。全国房地产高歌猛进的大幕，由此正式拉开。

1997年，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》。次年，建设银行北京分行率先推出个人住房贷款业务，按揭贷款登上历史舞台。

1998年，住房制度改革取消了福利分房，开启了住房市场化进程。

2003年，国家确定房地产为支柱产业。

2010年，北京出台政策，明确商品房预售资金应全部存入专用账户。

2022年，国家确立“‌全额存入、专户监管、按工程进度拨付‌”的监管原则。

理论上，房地产预售制度和严格的资金监管，应该同步推出。但是从国家层面，二者之间却相隔28年。可见，对于如何发展房地产，我们是在摸索中前进，并没有形成系统且稳健的顶层设计。

06

1991年，日本房地产泡沫破灭，我们没有吸取教训；1993年，海南房地产泡沫破灭，我们没有吸取教训；2008年，美国房地产泡沫破灭并引发金融危机，我们依然没有吸取教训。

也许，别人的病痛，无法让我们警醒。也许，自身的局部病痛，无法让我们重视。也许，我们认为：我们制度之优越，完全可以避免房地产危机。

2016年至2021年，连续六年，中国房地产新房的年交易额占全国GDP之比高达15%以上。然后从2022年一路向下，2025年占比跌至5.98%；距离2020年最高点16.8%，跌去接近三分之二。

美国房地产泡沫破灭前，新房销售在GDP的占比，2005年达到最高点17.7%；泡沫破灭后，占比在2011年达到最低点6.4%。跌幅63.8%，同样接近三分之二。

我们今天的跌幅，跟美国几乎相同。我们的房地产从景气、到顶峰、到下行、到基本见底，所经历的周期，大约十二年左右，跟美国几乎相同。

我们之所以没有避开危机，反而复刻了美国房地产泡沫破灭之路，是因为：三十年以来，凡事参考所谓国际标准，特别是以美国为标杆，没有找到我国房地产在国民经济中的合适定位，形成更理想的房地产发展战略。

同为发达经济体，德国房地产跟日本、美国不同。德国没有把房地产视作经济增长引擎。在相当长的时间里，德国每年新房的交易额，在全国GDP的占比不到2%。由于保守的房地产发展策略和严格的行业监管，德国避免了像日本、美国及我们这样的全国性房地产危机。

参照德国，2025年我国新房交易额占比GDP的5.98%，不是过低，而是太高。

07

房地产的关联产业链太长了。上游涉及土地开发，道路、电力、燃气、供水、排水、电信等公共事业，中游涉及建筑设计、园林、钢材、水泥、电梯、门窗、玻璃、建筑工程等若干行业，下游涉及装修、装饰、家电、家具、家居用品等数个领域。

一个影响如此广泛，事关数以亿计人口的巨大产业，泡沫破灭的背后，是资产价格的跳水，财富的灰飞烟灭，更是无数劳动者的失业、转行和再就业。今天，我们正在经历这种痛苦。今天的痛苦，是为过去所犯的错误买单。

未来有两条路选择，其一，是暂时忍受当下痛苦；同时，制定长远、完善、稳健的发展策略，走出一条具有中国特色的新路。其二，是再来一次全面刺激，然后重复上涨、见顶、下跌、破灭的“国际主义”老路。